分析师深度大摸底：揭秘上海“普宅”新政背后的玄机

叶茂

11月13日，上海市普通住宅认定标准放宽，一时间成为热议话题。不管是打算购置一手房，还是二手房的客户，我认为在两个方面会惠及购房者：一是契税会减免；二是房贷利率优惠准入门槛降低。

购房环节中会涉及到各种税费，为什么我只谈契税，因为契税不管是一手房，还是二手房都必须缴纳，而且契税占到缴纳税额的绝大部分比例，动辄几万甚至十多万，而其他税费统共加起来也不过几千元。下表是普通住宅和非普通住宅契税的缴纳税率表格。

通过表格对比我们可以看到，非普通住宅所缴纳的契税是普通住宅的2-3倍。以外环外一套200万总价的房子为例，如果是普通住宅，契税为2万-3万不等，非普通住宅的契税为6万。按照之前标准，外环外160万总价以下才算普通住宅。而今新政将总价放宽至230万以下，同样200万总价的房子可以节省3万-4万税费。

关于二手房我只提醒购房者一点，房龄在5年内和5年以上，购房者需缴纳的税费多少有着天壤之别，所以购买次新房也就是房龄在5年以内的二手房客户需格外谨慎。我不推荐买次新房，不如新房划算。表一是二手房交易环节所需缴纳的税种和税率。（见表一）

我要特别提醒已经买了房子的购房者，税费的税率标准是按照缴纳日期判定的，20日之前缴纳还是按照旧的政策执行，20日以后缴纳按照新的政策执行。这样按照新政执行，少则可节省几万，多则十几万。

对购房者影响较大的是信贷利率优惠方面，申请门槛比之前降低不少，这也让央行新政不再在上海形同虚设。

先来回顾下国庆节前一天央行颁布的房贷新政中有关“普通住宅”的规定：普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

央行房贷新政一出，上海市场普遍反映是，由于“普通住宅”标准多年未变，使得新政中所谓的利率折扣变成一纸空文。而今，“普通住宅”的定义终于放宽了，很多购房者以为终于能松一口气了。但我又不得不理性地告诉大家，利率优惠对于普通购房者来讲几乎不可能！经过一圈摸底，再加上我向银行的朋友核实，普通住宅认定标准虽然放宽，但是银行设置给购房者利率优惠的门槛，还是高得吓人，让人大呼伤不起。表二是各银行对于央行房贷新政的执行情况：

考虑到房贷业务自身盈利能力有限，再加上银根收紧，银行并不情愿在房贷上给出更多折扣优惠。而且依照目前的市场情况，短期内也绝不会有大的利率折扣出现。

普通住宅新的认定标准出台，我认为是上海政府在短期内提振市场的最后一张底牌。年关将至，各大企业将会对年度业绩做最后冲刺，对于有购房打算的客户来讲，未来的12月乃至明年一季度，将是购房比较好的时间节点。endprint