城市居民下乡进村购房建房现象分析

[摘 要]城市居民下乡进村购房建房既有躲避污染的因素，也有养老考虑和资本投资的因素，而在法律不允许的背景下，城市居民采取了诸如购买小产权房、农村二手房、亲属部分房屋以及购买土地建房、以亲属名义建房、通过旅游开发建房、借助农业改造建房等方式实现在农村购房建房。城市居民下乡进村购房建房推动了农村经济发展，也带动了产业发展和文化繁盛，但也带来了土地占用、资本侵略等问题。为了避免城市居民下乡进村购房建房这一不合法现象的出现和蔓延，应该在住房信息联网、防控小产权房和农村二手房买卖、严格落实一户一房、加大废旧房屋和宅基地清理等方面采取治理措施。

[关键词]城市居民；购房建房；下乡进村

[中图分类号] C913

[文献标识码] A

[文章编号]1007-8487（2014）11-0054-05

[收稿日期]2014-07-20

[作者简介]黄杰华（1970-），女，江西财经大学财税与公共管理学院助理研究员，研究方向为经济管理。

城市居民下乡进村是指城市居民为了逃离日益污染的大中城市或者为了体验农村的生活等，而选择到城市之外的广大农村地区特别是山区农村或自然村落居住、生活的现象。这一现象与过去的城市知识青年下乡进村以及近年来出现的大学生下乡进村现象不同，这是民众自发作为的现象，是城市化发展到一定阶段特别是大城市环境污染日益加剧和生活成本日益提高背景下的一种理性选择。在城市居民下乡进村过程中，出现了城市居民下乡进村购房建房的现象，即城市居民选择到广大农村地区购房建房的现象。

目前，关于城市居民下乡进村的现象，已经形成了一定量的研究成果，但其偏重于分析改革开放以前的城市知识青年的上山下乡现象以及新世纪以来的城市大学生下乡进村现象，分析的对象着眼于城市知识人，分析的视角着重于国家和政府的自上而下的政策推动。而对于新时期出现的包括城市非知识分子在内的各类城市人自发到农村生活、生产、居住、投资的现象，目前还缺乏相关的学术性的研究成果，现有的文献多表现为记者采写的新闻报道，如某个城市人放弃城市优越的生活和高薪的工作到农村、到山区开展养殖，或者某些城市人为了体验生活到山区农村居住等。而具体到城市居民上山下乡、进村进庄的购房建房现象的文献则更为稀少，主要表现对城市居民能否到农村购房建房的咨询以及“市民下乡”的有限讨论等。因此，本文以新出现的城市居民下乡进村购房建房现象为对象，对购房建房的原因、方式及其影响等展开分析具有一定的开创意义。

一、城市居民“下乡进村”购房建房的原因

城市居民“下乡进村”购房建房现象的出现，是城市居民自我选择生活方式和居住方式的结果，一定程度上是城市化发展到一定阶段必然出现的现象。北京的一项调查显示：54.5%的城里人有意到郊区投资，70%的人有意到郊区购买第二套居所[1]。然而，在中国城市化还未发展到较高水平的情况下就出现城市居民下乡进村购房建房现象，其原因肯定是多方面的，而近年来城市雾霾天气的多发则加剧了这一现象。

（一）逃离日益污染的大城市。

当前，大城市病包括交通拥堵、空气污染、水体污染等日益加剧，而近年来的雾霾天气频发更使得越来越多的人认识到大城市不适合生活甚至生存。另外，当前城市消费的各种食品也被不断爆出遭受各种污染等，城市食品安全问题日益加剧。在此背景下，越来越多的城市人认识到农村是更适合生活的地方，一方面，农村交通拥堵问题较小，空气较为干净，水资源丰富；另一方面，农村生产的各种农家产品也较少遭受污染。由于农村更适合生活，不少城市人特别是有闲有钱的城市人便萌生了到农村间歇性甚至长期性居住的想法。

（二）为自我养老做准备。

随着社会的老龄化，越来越多的老年人开始考虑老年生活的去处和方式，而在城市病加剧的情况下，以及城市生活压力日益增大，城市中的中青年人忙于工作无暇顾及老人的背景下，不少老人开始萌生到农村养老的想法，而一些中青年人也期待年老之后能够到农村养老。在此背景下，越来越多的人出于养老的考虑而希望能够在农村获得一席之地。医学专家也提倡城市老人在冬夏之际应集中一段时间到山里、乡下、海边空气清新、气候适宜的地方去过上一两个月的自然保健生活[2]。

（三）作为一种投资方式。

由于不少人看到了农村适宜居住和养老的特点，并由此产生了到农村居住、安家的需求；一些投资者看到了这一可为的投资方向，将农村购房建房作为一种投资方式也开始被关注。另外，随着城市购房建房难度的增大，投资者更加关注农村的购房建房空间以及隐藏的资本增值升值的空间，投资者开始将农村购房建房作为一种可为的投资方式看待。而有些企业则借助在城市积累的资本，通过购房建房方式逐步实现在农村地区的产品开拓和产业延伸。

二、城市居民下乡进村购房建房的方式

为了保护农村耕地资源，确保城市化的发展，当前国家明确禁止城市居民到农村购房建房。如《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]139号）第二条指出，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。然而，从现实情况看，基本上是上有政策下有对策，城市居民采取了各种独特的方式进行着“下乡进村”购房建房的实践。

（一）到农村购买小产权房。

当前，一些城郊村、交通较为便利的村以及旅游村等建设了大量的小产权房，有些小产权房已经被当地居民消化，有些小产权房却没有出售。由于看到了城里人到农村购房建房的商机，小产权房生产者更加有动力建设小产权房并售卖。虽然当前国家严厉禁止建设小产权房，并规定不允许小产权房合法化，但并没能遏制小产权房的生产和售卖行为。一方面，小产权房生产者的生产成本较低，在有效需求多和收益可观的背景下，村集体或村庄个人大都愿意生产和售卖小产权房。另一方面，对于购买者而言，虽然日前小产权房不合法，但在小产权数量大且有可能合法化的预期下，或者在购买后形成一种事实性占有的预期下，或者自我觉得只要花费较小代价就能够在农村居住的预期下，许多人仍然愿意购买小产权房。

（二）购买农村的二手房。

当前，农村二手房日渐增多。农村二手房的形成一是因为一些村民因建新房而使得原有的房屋闲置，二是因为一些农村居民移居到城镇、县城甚至大城市居住，三是因为农村人口变迁如婚丧嫁娶或者因为随父母、子女等迁居而形成了二手房。在这些二手房中，既有建筑状况较好的楼房，也有瓦房，既有独门独院的房屋，也有与其他人共建或相邻的房屋。一些城市居民往往就成为这些空置的二手房的购买者。

（三）购买农村亲属的房产。

当前，城市居民到农村购房的一种重要方式即是依托亲属购房。在城市化过程中，有些家庭甚至家族形成了农村、城市二元的居住方式。因此，依托亲属在农村购买房屋就成为可能。如有些城市居民的兄弟姐妹、父母子女、堂兄弟姐妹等各种亲属仍然居住在农村。城市居民一方面可以购买亲属的部分房屋作为自我居住的场所，也可以花钱对亲属的房屋进行改造，并因此获得一部分房屋的使用权。

（四）购买农村集体土地建房。

当前，城市居民除了在农村直接购买新房或旧房外，通过购买、侵占农村集体土地建房也成为一种重要方式。城市居民到农村建房可以按照自己期望的方式建设房屋。为了能够获得集体土地的使用权，城市居民往往采取各种方式。一是贿赂村干部，从而获得了村集体中某些公共建设用地的购买权或使用权，如学校等；二是通过村干部或村民获得了村庄耕地的使用权，或者获得了村庄集体山地、林地以及其他形态土地的使用权，之后，城市居民即花钱在村庄土地上建设房屋，如建设别墅，甚至多层楼房等，除了自我居住，有些还出租或售卖；三是以租用方式买地建房。如在北京有人到远郊买地建房，以租借和续租方式实现长期拥有的事实[3]。

（五）借亲属或他人名义占用农地建房。

有些城市居民虽然无法贿赂村干部获得集体土地的使用权，却通过私下合约的方式获得了亲属土地的使用权。如通过双方的协商、购买等，城市居民在亲属的耕地上建设房屋，或者在亲属承包的山地、林地上建设房屋等。有些城市居民则采取了直接以亲属名义建房的方式，即在办理各种证件时以居住在农村的亲属，如兄弟姐妹、父母岳父母等人的名义，然后自己花钱建房，建成之后给予亲属部分房屋的居住权等。除了借助亲属名义之外，一些旅游村镇则打出了诸如合作建房的广告，例如广西巴马随处可见房屋出租转让、寻求合作建房等广告，有些村民因为资金有限，通过与外地投资客合作，以在宅基地上翻盖新楼的方式扩大经营规模，改造加盖房屋[4]。

（六）以旅游开发等名义建房。

一些有钱的城里人，为了能够在农村居住和建房，利用城市居民到农村购房建房的商机，采取旅游开发的方式到农村购房建房，如有些城市居民承包了某些自然资源较好的村庄、山林等，将其开发为度假山庄、农家乐、旅游度假区等，而地方政府为了推动经济发展，也鼓励这种开发方式。在此过程中，城市居民在承包的土地上建房，除了可以自己居住外，有些还对外售房或租房等。还有一些企业投入资金改造农居， 在改善村民生活条件的同时，将多余的房子向城市居民租售，力推乡村休闲自助式养老。有些地方在新农村建设过程中，乡镇、村组借社会主义新农村建设、安置拆迁农户建房之机或借用“姑娘户”名义，违法用地、非法买卖宅基地，还有少数农户擅自出售宅基地或拆迁安置房。

（七）以发展农业方式建房。

当前，大量的城市闲置资本，如通过开发房地产、发展互联网产业等积累的资本，日益将注意力转向农村，特别是随着农产品安全问题的频发和增多，人们日益看重新型的、安全的农产品的生产和开发。在此过程中，城市商人开始以各种方式在农村承包土地进行农产品开发，在开发农业和农产品过程中，以农产品再生产与二次开发名义建房，或通过建房置换农民闲置宅基地。

三、城市居民“下乡进村”购房建房的影响

城市居民“下乡进村”购房建房作为一种自发性以及地方政府非正式推动的行为或现象，既产生了积极的影响，同时也带来了消极的后果。

（一）积极影响。

从农村、农民和农业角度看，城市居民“下乡进村”购房建房带动城市人、城市资本和城市产业的进入，无疑在诸多方面改变了农村的面貌，实现了农村产业和文化的重构。

1.活跃农村经济。

城市居民“下乡进村”购房建房可以催生农村建筑业、建材业等，使相关行业得到更快地发展。同时，也有利于农村城镇化的发展，改变农村日益衰败化、空心化的态势。城市居民“下乡进村”也推动了更多的城市资本进入农村地区，从而增加了农村的资本积累和资本存量。此外，城市资本在下乡进村购房建房过程中形成的投资农业生产和农产品开发的现象，则有利于发展农业产业，生产优质健康安全的农产品。

2.催生农村养老旅游等产业。

不少城市居民“下乡进村”购房建房是准备在农村养老，当更多的城市老年人到农村养老时，相关的养老产业，如老年人娱乐设施、医疗设施，老年人保健产业、照料产业等都能够得到更好的发展。而对于旅游地农村而言，城市老年人“下乡进村”购房建房会使得旅游地的旅游得到更好的发展，因为一个或若干城市居民的到来会带来一批城市居民。

3.带动村庄文化发展与观念转型。

从当前态势看，到农村购房建房养老常住的往往是有钱有闲、有知识有文化的阶层。这些人到农村居住不仅带来农村经济的繁荣，也带来农村知识的富集和观念的更新。正如有人所言，大城市里退休的干部、艺术家、作家、教授、军人常常会对村庄有着某种情感或精神上的向往，当这些人进入村庄之后，村庄获得的不会仅仅是经济上的收益，更会在精神面貌与文化教养方面使村庄大受裨益[3]。

（二）消极影响。

虽然城市居民“下乡进村”购房建房在改变农村面貌、推动农业发展、促动农民观念转型等方面发挥着积极作用，但也要看到城市居民“下乡进村”背后的资本的强势入侵，以及造成的对农村耕地、农民宅基地等变相侵占现象。

1.大量的强势资本侵占农村。

从总体上看，城市居民掌握的资本量远远大于农村居民占有的资本量，并且大多数能够到农村购房建房的居民往往掌握着大量的富余资本，因此，这些城市人到农村购房建房会促使大量资本侵入农村。资本进驻在活跃经济的同时，也会因为资本强势带来资本的负面效应，如在强势的城市资本面前，农村原有的价格体系会被资本所激发，导致农村农副产品甚至其他产品价格的上涨，同时投资性投机性的强势资本则会带来固定性资产的价格上涨，如带来农村房屋买卖、建造价格的上涨等。

2.集体土地被侵占或耕地被破坏。

当大量城市居民通过各种方式到农村购房建房，也会带来农村更多的土地被侵占，即原本属于其他用途或可以改造的土地被用来建房。如农村集体耕地被侵占而变成宅基地，如农村原有的废弃可改造为耕地宅基地重新被作为宅基地使用等。实际上，对农村土地的侵占不仅是城市居民的自发作为，同时也是不少农村居民在注意到城市居民的居住需求后而自我进行土地用途改造的自觉甚至盲目作为。

四、城市居民“下乡进村”购房建房的治理

城市居民“下乡进村”购房建房作为一种日益壮大的潮流或现象，也日益引起国家相关部门的注意和担忧，如国土资源部就明确表态禁止城市居民到农村建房。为了有效地治理城市居民“下乡进村”购房建房潮，从而避免资本侵占和土地侵占等给农村发展和国家粮食安全带来不良影响，需要采取多方面的规制措施。

（一）推动全国性涵盖城乡的住房信息联网。

当前，各个城市内部的甚至部门城市群、城市圈内的住房信息联网已经实现，目前国家正在推动全国范围内主要城市以及所有城市的住房信息联网工作，为了在掌握居民住房信息基础上有效规制和引导居民购房建房行为，特别是为了掌握城市居民到农村购房建房的动向，下一步应该推动全国范围内的涵盖城乡的住房信息联网工作，对城市居民到农村的购房建房行为进行严密监控。

（二）进一步加大小产权房的防控力度。

在城市化的过程中，城中村、城郊村等往往成为小产权房的重灾区。然而，随着越来越多城市居民到农村购房建房，出现了中国式的逆城市化现象时，将会有越来越多的非城中村、城郊村会成为小产权房的重灾区，如风景较好的村庄、交通较为便利的村庄以及其他重点开发建设的村庄等，这些村庄有可能成为城市居民选择购房建房的地点，从而也会成为小产权房集中出现的地点。由此，加强对小产权房防控力度、增大小产权房管理范围，可以更有效地避免更多小产权房的出现。

（三）通过确权严格实施一户一房政策。

虽然农村房屋确权工作有所进展，但不少地方特别是村组一级工作不够细致，影响了农村房屋确权的准确性。当前，要进一步完善农村房屋确权力度，对不同农户的房屋状况进行摸底和清查，对一户多宅、一户多处宅基地等现象进行清理和分析。对于需要建设新房的农户，要全面摸清其建房的状况，对其是否属于冒名建房进行分析。

（四）严控农村二手房屋买卖现象与行为。

农村二手房买卖随着农村人口变动而日益增多。对于农村二手房的买卖，一方面要通过立法进行规范，即对农村二手房是否可以买卖以及买卖的范围、方式等进行限定；另一方面要对实际存在的农村二手房买卖状况与行为等进行摸底，摸清存在哪些形态的二手房买卖不合理、不规范状况和行为，特别是对于城市居民到农村购买二手房的状况要严密监控。

（五）加大废旧房屋和废弃宅基地清理力度。

由于人口流动而形成的废弃房屋和废弃宅基地日益增多，甚至有些地方出现空心组、空心村等问题，这些闲置的土地资源如果得不好有效的管理和科学的利用，有可能成为城市开发商或城市居民侵占的对象。当前，要加大对农村废弃房屋和废弃宅基地的清理力度，一方面，通过征收后整理等方式促使农村废弃房屋和废弃宅基地变成耕地、山地或林地等；另一方面，对于废弃房屋和废弃宅基地进行科学利用，促使其变成农村居民公共娱乐设施或其他集体产业设施等。

五、结语

城市居民下乡进村作为一种日益增多的现象，既因城市日益增多的问题诸如空气污染、交通拥堵、食品不安全而诱发，也因农村具有适合生活的自然环境以及具有广阔的投资机会而诱发。在越来越多的城市人下乡进村的过程中，到乡下和村里购房建房是实现真正意义上的下乡进村的基础和条件，城市居民下乡进村现象的出现虽然有利于活跃农村经济和避免农村空心化，但也带来了资本侵占和土地侵占等问题，并且这一问题的不断放大会对农村发展产生不良影响。因此，一方面，要在法律和政策空间内疏导这一现象，如鼓励到农村开发农业产业；另一方面，则对单纯性的投机性的城市资本入侵和农村土地侵占进行严格监控，避免城市出现的“鬼城”蔓延到农村地区。

参考文献：

[1]沈卫，张雪峰.关于新形势下农村社区村民自治的探索——对城里人到农村租地建房现象的透视[J].特区经济，2005，（1）.

[2]杜立宪.上山下乡近海——老年人应当享受的“特权”[J].家庭医学，2004，（21）.

[3]威伯.让一部分城里人先住到乡下[N].南方日报，2009-04-23（A13）.

[4]王珍.巴马长寿村村民的喜和忧[N].中国民族报，2013-12-17（001）.

责任编辑 刘绛华