枭雄朱孟依：地产之外

熊剑辉

他缔造了中国第一家百亿级地产企业，在地产之外建起一个隐匿的帝国，却从未有人揭开其事业与财富的神秘面纱。他因为长期“潜伏”，甚至被人怀疑是不是垮台了。他创造了这一切，但却默默无声。

缔造中国第一家百亿级地产企业，公司被王石尊为“地产航母”;在地产业的“黄金时代”中“失去10年”，从带头大哥沦落为陪跑的小弟;鸭子划水般地率先多元化，在地产之外建起一个隐匿的帝国，却从未有人真正揭开其事业与财富的神秘面纱，甚至因为长期“潜伏”与“沉默”在喧嚣之外，被人认为他是不是不行了，垮台了？

他创造了这一切，但却默默无声。他就是朱孟依。

王石赞其为地产界的隐形航母

1959年生人的朱孟依在广东省丰顺县留隍镇一户普通农家长大，是从建筑工地成长起来的地产企业家。

朱孟依头脑精明，喜欢琢磨事情，而且眼光独到，是那种人人去淘金、我偏来卖水的人。他的第一个大生意也是来自于此。

当时，商品经济开始蓬勃，很多商贩四处摆摊设点。他琢磨着，把散乱的摊点放在一条商业街上，人流更集中，政府好管理，商家也更好经营。于是向镇政府提出一个让人耳目一新的大计划：由政府给地，他出资建设商业街，租给摊贩经营。镇政府同意了，他也由此获得了人生的“第一桶金”。

上世纪90年代，中国房地产市场开始升温。朱孟依跑到香港搞到了永久居住证，然后与人在港创办合生创展，摇身一变，以港商的优越身份回到内地，以广州为大本营，成立珠江投资，开始了在中国地产业攻城略地的征程。

在那个内地急切盼望招商引资的年代，港资身份的合生创展与本地企业珠江投资的联手可谓“珠”联璧“合”，占尽了开放政策的红利，举起合生创展这面大旗的朱孟依好风凭借力，迅速在广州崛起。

除了占到天时、地利，朱孟依本人的商业眼光也令人惊叹。他很早就预见到，天河区将是广州未来的商业中心，带领合生创展聚焦于此，先后推出华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园等多个大型标杆项目，以低成本，获得高收益。

在广州显赫战绩的支持下，1998年，合生创展成功在香港联交所主板上市，募集资金6.7亿港元，朱孟依个人持有63.75%的股份。当年内地的A股市场还不允许私营企业，尤其是房地产企业上市，此时再看合生创展在香港注册的这盘棋，也让人对朱孟依的前瞻与老道更加佩服。

资本市场的助力让合生创展实现了爆发性增长。仅在1998-1999年一年内，合生创展便开发楼宇110多个，成为广州地产界真正的霸主，而当年的万科在全国五大城市的开发总规模，也仅能与合生创展在广州一地的规模抗衡。

时至2004年，合生创展更率先突破，成为中国内地首家销售额超百亿的房企，让万科、恒大等地产巨头都俯首称臣。当时的舆论都极度乐观地看好这家超级企业，就连王石都一度感叹，朱氏家族才是“中国地产界的隐形航母”。

但朱孟依作为这艘“航母”的掌舵人，却始终隐藏在社会公众的视线之外。但凡可以不现身不说话，他都会自我屏蔽、沉默是金。这种低调神秘与迅速扩张，使他成为中国房地产界地下君主般的人物。

员工见不到的老板

在熟悉朱孟依的人口中，他总是衣着普通，沉默少语，甚至略显封闭，还曾被业内戏称为“朱老农”。但这个“老农”，做起事情来总是高举高打，国际范儿。在北、上、广，他的房子都卖出过天价。

朱孟依做事亲历亲为，性格倔强。当年为了在京城打响第一炮，他在餐桌上跟设计师争论户型图，弄得大家搞不清谁是老板。后来产业越做越大，他常年保持着卧室、餐厅和办公室三点一线的生活，挑灯夜战也是家常便饭。工作上，他艰苦奋斗;生活上，他没什么享受，吃饭通常是白粥青菜参汤，平时也没什么娱乐，偶尔会斗把地主。

朱孟依不但很少在外界抛头露面，在公司也是神一样的存在。一些员工上了几年班也没有见过他的尊容，更别说与他交流，得到他的嘘寒问暖。他去公司，通常是坐着电梯直达顶层，不苟言笑，要见什么人都是叫到自己的办公室，而不会四处溜达。

朱孟依的神秘与低调部分是性格使然，也与潮汕商帮沿袭百年的“家族模式”有着千丝万缕的关系。

潮汕人素以敢拼敢闯、善于经营闻名于世，并始终以家族为核心，严密把控着事业。

十年间“好牌”是怎么打烂的

回望2005年，朱孟依手上拿着的，是一把“好牌”：天时、地利、人和，都占尽优势。

此时，中国的房地产业正迎来最辉煌繁荣的时代;合生创展又手握1267万平方米土地储备，且大都位于北、上、广这样的一线城市，被羡慕嫉妒恨的同行们戏称为“土地银行”;加之朱孟依召集了一帮英杰才俊聚于旗下，外界对于合生创展的未来极具期待。

但十余年过去，当年仰视合生创展的万科、恒大，如今早已跨越千亿级销售大关，实现了惊天飞跃，而合生创展仍在100亿上下徘徊。年报显示，2010年至2015年间，合生创展的销售额分别为110亿、99亿、116亿、112亿、53亿和99亿元，甚至一度出现资金链断裂的迹象。

这些数据告诉人们，合生创展早已被扫出地产界的一线阵营。

一种观点认为，合生创展的业绩不佳与其经营策略有关。合生创展钟情于低价购地、长期捂盘、缓慢开发，既赚房子钱，也赚土地升值的钱。土地招拍挂制度实施后，市场一日千里，只有“高周转、高杠杆、轻资产”的房企，才能迅速做大并降低风险。

这种众人眼中的“失败方式”，基本上是朱孟依在下文所述之特殊环境下的一种没有其他办法的主动选择。别人选择快速做大，他依然坚持着获得更高利润的慢模式。合生创展年报显示，截至2015年12月31日，合生创展仍然拥有3099万平方米的巨量土地储备，而这些土地储备大部分都位于一、二线城市的核心地带。合生创展销售规模平平，这些土地潜在的增值却是非常可观的数字。

同时，朱孟依对招拍挂模式下货如轮转的工业化地产模式似乎也不太感冒。甚至，合生创展还反其道而行之，参与了不少城市改造项目。如，广州沥滘村城中村改造项目、潭村城中村改造项目、AEC汽车城等，以及最近在上海闸北拿下的安康苑旧改项目。

京津新城3000套豪华别墅9成空置，成为“鬼城”。

旧城改造是很多人都不爱干的，不仅要与地方政府签开发协议、共同规划，还要参与动迁、融资贷款等，影响开发的因素多、风险大、周期长。这在某种程度上大大制约了合生创展的发展节奏。外界因此质疑、甚至开宗明义地表示合生创展的发展策略有问题，然而面对疑问的合生创展和朱孟依，依然是同一口径，那就是“不解释”。

祸不单行的“滑铁卢”

朱孟依在过去10年的特殊环境下，遭遇了两件大事：一是“京津新城”这个“滑铁卢”，二是卷入了黄光裕案。

2003年，朱孟依通过各种关系获得了天津宝坻的2.5万亩土地，并计划就此打造“京津新城”。

长期以来，合生创展通过协议方式获得土地，其成本堪称全行业最低。这次“京津新城”项目也不例外，其拿地成本仅为78元/平方米，几乎是白送。

朱孟依认定，京津冀一体化是大趋势，“京津新城”的未来溢价必然超乎想象。当时，“京津冀一体化”还只是个模糊不清的构想，但朱孟依却认定这片盐碱地有望成为未来京津之际的财富新城。

但历史无情地证明，他看准了，但太超前了。

更惨的是，这一次，他的筹码很大，很大。“京津新城”是合生创展和珠江投资联合开发的最大地产项目，公司高管们对此也有争议，认为做下来会亏。而朱孟依力排众议，不惜耗资200亿，在几年时间建起了数以千计的别墅，还配套上马了超豪华酒店。

但直到2014年，朱孟依在“京津新城”上收获的依然是一个令人惊悚的名字——“亚洲最大的鬼城”。

“京津新城”拖住了合生创展攻城略地的节奏，卷入黄光裕案则一度让朱孟依成为过河的泥菩萨。

2008年年底，朱孟依突然受到黄光裕案牵连，被有关部门要求协助调查，并因此消失了整整9个月。此时，宏观经济本就遭遇金融海啸的冲击，相关商业银行很快停止对合生创展放贷，企业一度走到生死存亡的关口，幸亏当时的行政总裁陈长缨力挽狂澜，才让合生创展从资金链断裂的泥潭里爬了出来。

黄光裕案对朱孟依的影响不光停留在业务发展的层面，更重要的可能包括改变他对很多事情的看法，比如要不要继续大干房地产。因为，在中国做房地产这门生意，你懂的。

多元化打造全产业链

合生创展在房地产领域雄风不再，让很多人认为朱孟依已是明日黄花。但事实上，朱氏家族的庞大实力，远非一些人想象的那样弱不禁风。甚至，至今无人能清楚描绘，这个沉默寡言的超级富豪背后，究竟隐藏着怎样的实力。

2013年，朱孟依将合生创展的帅印交给女儿朱桔榕，这被很多人误认为是朱孟依隐退的重要信号。但实际上，朱孟依交给女儿来打理的合生创展住宅部分，只是朱氏家族财富的冰山一角。朱孟依则倾力打造一个更广阔、更多元的企业帝国。

虽然朱孟依靠地产起家，但他对于产业多元化的布局从未停止。珠江投资正是其多元化的重要平台。

早在1998年，朱孟依就通过珠江投资参股建设了广惠高速公路，成为参与国家重点基础设施的第一家民营企业;2000年，当人们还看不清光纤网络的前景时，朱孟依就成立了盈通网络，获得在广东铺设光纤网络干线的许可权。后来他将之转手卖给了急于进入电信业的中信集团，赚了个盆满钵溢;2002年以后，珠江投资又以惊人的速度切入能源领域，将一众电厂收入囊中;2004年，珠江投资成为上海电气集团的战略投资者;2011年，珠江投资获批筹建珠江人寿，得以进入保险业……其中，仅2015年出售上海电气的部分股份，朱孟依就套现了82亿元人民币的真金白银。

时至今日，珠江投资涉及的行业包括地产、基建、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等等，投资企业数以千计，多元化布局已颇具气象。甚至有人认为，朱孟依已经基本完成了从地产商到多元化经营的转型。

朱孟依的转型，绝非是在房地产之外四处撒钱、撞大运。看似纷繁的投资背后，有他匠心独具的多元化逻辑。珠江人寿和合生创展就是个可以窥探其一二的好案例。

2016年5月，珠江人寿成立3年后宣布实现盈利。在寿险行业中，这通常是七八年才能达成的目标，珠江人寿以闪电般的速度将“魔咒”打破。

不过查看其年报可以发现，珠江人寿的保费收益屈指可数，投资收益占比则超过94%，投资收益率高达到9.77%，而且，它投资重点不在资本市场，而是在大股东从事的房地产、基建等实体领域。虽然珠江人寿表示要逐步改变投资配比，但目前看来，它更像是朱氏家族企业发展实业的融资平台。

而朱孟依对合生创展提出的要求，也在明显地展现其多元化的内涵。在他的规划中，未来合生创展要打造提供高品质生活的“全配套生活系统”，业务将涵盖酒店、餐饮、商业、物业、教育、养生、文化、高尔夫、园林等诸多领域。

合生创展如此，多元化平台珠江投资在地产领域的投资同样凶猛。仅在2016年，珠江投资计划开工的地产项目就包括：上海安康苑、广州天利、北京御景湾、上海吴淞路、深圳华谊商贸城等，全是一线城市中心的超高价楼盘。

由此不难看出，朱孟依多元化的目的，并非要淡出房地产，而是要通过多元化布局，打造全产业链，赋予地产项目更大的附加值。不论怎样，估值超过3000亿元的土地储备，始终是朱氏家族企业中最雄厚的资产。而在中国，没有哪个行业能像房地产这样，既向民营资本开放，又能容纳如此大的资本体量。

如今，朱孟依虽然退居幕后，隐身不现，但合生创展和珠江投资的内蕴和实力，远非人们表面所见。有人说合生创展早已没落，但巨额的一线土地储备，依然彰显其“无冕之王”的超然实力;有人说“京津新城”是朱孟依的“滑铁卢”，但京津冀一体化的大幕正在徐徐拉开，或许明天就会来个惊天大逆转;有人说朱孟依正从地产行业且战且退，他的时代正在落幕，但对一个“嚼得菜根、百事可做”的人来说，谁又能断定他不会再次惊艳世人呢？

朱孟依与合生创展助理总裁余洁之间，曾有过一次关于读书的谈话。

朱孟依问余洁在读什么书，余洁说在读《孙子兵法》，研究开国皇帝们怎么打江山、守江山。

听了余洁的话，朱孟依摆摆手，表示不认同。

朱孟依说，《孙子兵法》只讲手段，让人短期去拼规模和速度，只能取胜一时。做生意要多读《菜根谭》，懂得做人做事的方法，培养正确的世界观，学会淡定从容。

《菜根谭》是一部论述修养、人生、处世、出世的语录世集，被称为是做人做事的绝佳宝典。毛泽东主席也曾说：“嚼得菜根者，百事可做。”

（万震荐自《华商韬略》）