中国开启“房产租赁新时代”

卞梦健

据媒体报道，7月17日，广州市政府公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，率先提出保障“租购同权”，意在加快构建租售并举住房体系。在这一方案中，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法，引发社会强烈关注。其焦点所聚则是租房也能上名校这一问题，而这也是广州出台的“租购同权”新政引来各方热议的关键。紧随其后，住建部选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。同时，北京、上海、深圳也相继加快了房产租赁改革的步伐。这既涉及住房租赁需求侧改革，也涉及供给侧改革。中国的“房产租赁新时代”已经初露端倪。

保障“租购同权”直指租赁住房“痛点”所在

广州的方案被各地认为是地方发展住房租赁市场规划中最为全面、系统的工作部署，明确规定“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，直指租赁住房的“痛点”所在。其具体细则既包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策，也包括房屋出租税收减免、允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施。可以说，广州的这些措施保障了租房者享有公共服务配套的权益，对于租房者而言，租购同权也体现了政府的人文关怀。

虽然广州在众多城市中领先出台具体方案，但各大城市都已跃跃欲试。为满足和配合“房产租赁时代”的到来，上海市在“十三五”时期将大幅增加租赁住房供应，在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房70万套。深圳市也提出，要加快培育住房租赁市场，形成“先租后买”的梯度住房消费模式，努力构建分层次、多渠道的住房供应体系。“先租后买”的梯度住房消费模式，无疑是深圳市在土地与住房以及城市竞争力的谋思中想出的最优政策选项。与此同时，北京也拟推“共有产权房”政策。

其实早在去年6月初，国务院办公厅就印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，实行“购租并举”，培育和发展住房租赁市场，明确到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。有关专家分析认为，《意见》旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向“租售并举”转变，而且也是建立房地产市场长效机制的一部分，因此各个城市均在落实这个工作，以后还会有许多城市继续跟进。当然，就房地产市场发展趋势而言，短期内租房不是目的，租房之后再购房才是最终目的。但短期内租房对于推进城镇化的城市来讲，通过“购租并举”和“租购同权”能够进一步吸引更多的人才落地生根，最终实现就业和购房居住，保证城市的产业和经济持续增长，这才是关键。

“让租者幸福居住”

买房好还是租房好，是个老生常谈的问题，很多人各抒己见，但大多数人始终认为还是有一套属于自己的房子好。不过，随着“租”这个词越来越得到重视，“人人有房住≠人人有房产”的租赁时代已然开启。

未来中国住房租赁市场将是一片广阔的蓝天。据链家研究院发布的报告显示，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。然而，这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头，租赁行业需要解决的“痛点”仍旧很多，市场仍需要一段时期的培育。由于中国的住房体系经历了福利分房、商品房，以及通过保障房形式来保障“居者有其屋”的不同时代，今天有些人在住房消费上对租房居住还存在着一定的偏见，尤其是租房居住享受不到当地市民应享受的权利。今后的租房者将会逐步跟买房者享有同等权利，这将是发展趋势，未来政府解决租房问题的思路会有方向性的改变。

去年年底召开的中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的。”如果说政府调控房价是为了让更多人买得起房，那么强调“购租并举”、鼓励发展租房市场则是为了让人们租得起房———不仅租得起，更能“让租者幸福居住”。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，正是“幸福居住”的一个标志性指标。

目前，国家对房地产的调控思路正在发生深刻变化，解决高房价的思路将更加多元化，大幅提升租赁住房的供应量、实行“租购同权”，来降低买房需求，从需求端缓解房价上涨压力。从长远来看，“租购同权”必然会降低大众的购房热情。房屋炒作的素材和动力也都会减少，房价将会逐步回归理性。不过，一些郊区房稀缺性不强，买家的支撑面不大，“租购同权”会让这类房的含金量大打折扣。但对于大城市核心区的房屋来说，冲击不会太大，毕竟这些地区的房子具备强烈的资产属性，即使失去了“学位”这个巨大的附加值，仍然会有其他的附加值来补充，比如租金收入、资产保值等功能。

租赁物业、长租公寓迎来新风口

广州市为保障“租购同权”政策的实施，将通过“租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划”、“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”以及“允许出租人改造住房后出租”等方式增加租赁住房供应，并由此催生租赁物业的革新。

增加租赁住房用地供应，未来土地竞配建、竞自持或成新常态。所谓竞配建，即竞价达到最高限价时则比较保障房比例、配套设施，标准最高者中标；竞自持，即竞报自持商业面积达到上限时，转为竞报自持住宅面积。

近年来，以竞自持方式获取土地的方式已风靡全国，广州也率先试点出让多宗自持地块。根据新政要求，未来广州将变更土地拍卖方式，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。由此看来，“租购同权”对于租赁市场的发展意义重大，发展租赁市场将吸引更多实力开发商进入自持物业领域，并带来更多政策的关注，从而倒逼开发商转变开发理念。

增加土地供应是发展租赁物业的一个基础，但更大量的租赁物业来自存量市场，因此，如何盘活存量，也是迎接“租赁时代”政府和开发商需要解决的关键课题。在北京、佛山等地“招拍挂”出现多宗全自持用地后，上海在全国范围内首次宣布，推出用途为建设“租赁住房”的地块。与之前竞拍房企竞报自持比例至100%不同，上海的这两幅地块在挂牌伊始就明确，全部用于建设租赁住房。这一土地出让模式的革新引起广泛关注。从挂牌的两宗自持住宅用地来看，政府在推出该类土地时的起始楼盘价并不高（均不到6000元/平方米），这也透露出大力培育上海住房租赁市场的信息。

在一、二线城市土地供应日益稀缺的当下，设定自持面积、提高房地产开发企业的资金占用，实际上也变相提高了企业的资金实力门槛，可以减少房企的竞争，降低地价上涨预期。实力不济的中小房企无法分得一杯羹，也将被挤出核心城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控的一种新尝试。未来，租赁型用地比例很可能进一步提升。

业内专家认为，推出租赁用地，政府的初衷是希望房屋回归居住属性，但需要明确的是，未来租赁住宅的主体更多还是在居民端，而不是在政府供应端。可能90%的租赁住房供给还是要通过盘活现有居民的房产来实现，而不能把希望仅仅寄托在推出纯租赁地块方面。

同时，“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”，被视为长租公寓的一大利好。多名公寓品牌运营方表示，他们更希望这一模式在全国推进，因为上海、深圳之前都发生过拆除“厂房改公寓”的情况，这其实与国家支持租赁产业发展的初衷相背离。有关专家称，“租赁将会是未来的一种趋势。但以往租房的体验并不好，長租公寓将为没有能力买房的人们提供另外一种可行的方式。”

纵观全局，各地租赁政策的强度、执行的力度均超越以往，这显示出各地推进“购租并举”的决心。“租购同权”、“租售并举”、“租赁时代”已然强势闯入近期经济热词榜单。门已开启，“房产租赁时代”会如何颠覆眼球，我们拭目以待。

（责编 梁 悦）endprint