中小房企步入多事之秋

林华

广东光耀地产最近公开发表声明，承认公司面临资金链问题，但否认了濒临破产的说法。之后，光耀地产也表示愿意接受其他企业的收购。

据不完全统计，仅今年3月以来，被曝光的中小房企资金链断裂的案例就有10余起，涉及浙江、江苏、安徽、湖北、海南等多个省份。多家中小房企陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾。

分析人士认为，房地产企业崩盘都是因为缺钱，在房企无法从银行贷款的同时，民间高利贷开始向房地产企业敞开贷款大门。处于资金断裂边缘的大量中小房企被淘汰出局的情况难以避免。

中小房企资金链断裂

多年来，广东光耀地产一路高歌猛进，开疆辟土，布局全国二三四线城市，如今房地产政策的持续高压，加上银行信贷的缩紧，光耀地产正面临着资金紧缺的寒冬。

3月27日，广东光耀地产荷兰小城部分业主上访维权，称光耀地产旗下位于广东惠州的多个项目资金链断裂导致停工，无法按期交房。部分房产已经暗中抵押给工程建筑商和材料供应商，有些物业则被法院查封，主要因资金链出现问题。

光耀地产方面表示，光耀地产目前资金缺口有3-5亿元。而一位地产分析师表示，光耀地产多个项目停工，抵押物遭到法院冻结，最要命的是光耀地产融资资金主要来自于民间借贷，这些高额成本的融资，连利息都不止3-5亿元。

从今年整体楼市大背景来看，高端产品的销售压力较大，而光耀地产项目多处于偏高端别墅住宅区，周转效率尤为缓慢，公司所需资金的压力可想而知。

同样引人关注的是宁波兴润置业“崩盘”风波。在信贷收紧、降价潮蔓延之时，兴润置业资金链的断裂，拉开了马年房企破产的序幕。

据悉，兴润置业因经营不善和高利贷导致资金链断裂，致使高达35亿元的债务违约。根据宁波奉化市金融办提供的数据，兴润置业总计35亿元债务中，涉及19家银行债务总额逾24亿元。成为了中国房地产公司的一次巨额违约事件。

宁波奉化市政府日前宣布，当地头号开发商兴润置业资金链断裂，其实际控制人沈财兴父子因涉嫌非法吸收公众存款罪，于3月11日被公安部门移送检察机关。

兴润置业崩盘，曾被媒体评论为“推倒了2014年中小房企崩盘的第一张多米诺骨牌”。随后，资金链断裂、房企破产、项目烂尾等声音此起彼伏。

4月初，南京盈嘉地产旗下多个楼盘接近烂尾。由于盈嘉地产陷入破产危机，无力支付工程款，在业主维权压力下，项目所在的区政府不得不出手接盘。4月中旬，关于南京福地老板跑路的消息传得沸沸扬扬，其逾期未还的1亿元银行委贷本息资金没了着落。

分析人士表示，被曝光的案例只是“冰山一角”，更大的隐患已在行业内悄然积聚。整个房地产市场在用短期的资金来支持长期的投资项目，这样的风险已经从金融体系向地产行业延伸。今年下半年，房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生。

房企深陷民间借贷泥团

从2013年底开始，楼市进入下行通道，市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻，开发商对资金的需求几乎已经到了饥不择食的程度。于是，房地产信托、私募基金、民间借贷已变为房企的救命稻草。总之是拆东墙补西墙，借钱来还钱。

分析人士认为，房地产老板跑路甚至破产并不意外，归根结底都是因为缺钱。在房企无法从银行等主流金融机构获得贷款的同时，民间借贷开始向房地产企业敞开贷款大门。

去年以来，房地产产业链条中最忙的、生意最好的不是房企，更不是银行，而是新兴的行业“房地产开发借贷中介商”。这些借贷中介在开发企业和放高利贷者之间搭起了一座桥梁。

据了解，过桥贷款按照时间长短会采用不同的年息利率，时间越短、利息越高。例如，某房企的短期借贷月息达4分，折算下来年利率高达48%。这一利息“行情”与半年前相比，攀升了约六成。

自4月30日起，青岛君利豪集团有限公司董事长王莉便与外界失去联系。据悉，君利豪集团目前已在民间信贷公司欠了大概12个亿，已经被起诉到法院。

现如今房地产企业已经成为民间借贷行业最优质的客户之一。民间借贷利率在20%-25%之间，这都是正常并规范的小贷公司，而有的则增长到30%-40%，贷款期限一般在36个月。

由于资金链断裂，浙江海宁立德房产公司如今陷入数千万的民间借贷纠纷。立德房产旗下的多个项目已经烂尾，其实际上已经破产。早在2012年，立德房产就已开始甩卖资产。2013年底和2014年初，由于未能如期偿还多笔民间借款，立德房产被多位债权人告上法庭。

一份最新调查报告显示，中国90%的地产商早已是资不抵债，银行贷款、信托、中小企业债、私募基金、民间借贷、高利贷等融资手段齐发，90%的地产商负债率都在150%-200%以上。

中小房企或洗牌出局

分析人士表示，在经历了严峻的房地产调控形势后，中国楼市正悄然发生变化，资金短缺、利润缩水等因素，让大多房地产企业十分“纠结”，项目转让、并购、破产重组等现象开始不断出现。

今年3月以来，在宁波、南京、无锡、合肥、襄阳、神木等全国多地，十余家中小房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机。房地产市场正处于新一轮洗牌，而被洗牌出局的必定是中小房企。

不久前，北京市住建委发文称，有473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将在京城楼市消失。

房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2012年同期，房企数量减少了200余家。

房地产企业出现资金问题，轰然倒塌，在这个行业内并不稀奇，也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现的，早年著名的“顺弛”的案例距离现在其实并不遥远。

值得一提的是，在房地产市场急转直下之时，中小型地产企业已经停止拿项目，一些主业非地产的公司也开始剥离房地产业务。

分析人士表示，成交量急剧萎缩，房价开始下跌，房地产行业的调整周期才刚刚开始。房价下行将使地产公司未来的盈利能力降低，而长期的市场低迷必然会考验中小型房地产企业的资金和项目开发实力。

事实上，国内房地产业目前还没有形成一个成熟的体系，一直处于一个无序的状态之中。因此，房地产企业的违规现象很多，有些房地产企业几乎是空手套白狼，自有资金严重不足，居然还能长期存在，其原因就在于金融监管不到位。

有关专家预测，未来三年内将至少有30%的房地产企业被淘汰出局；到2015年，国内房企总量可能会减至3.5万家。行业内的梯队正在逐渐拉开。而行业集中度的提高势必会使一些不具实力的中小型房地产出局，这将使整个房地产业的发展更趋向专业化。过去十多年以住宅开发商为主的行业格局，将一去不复返。以万科、保利、龙湖、华润等为代表的传统大型房企在近几年来已经迅速做出调整，进入了商业地产、旅游地产、养老地产等多样化的领域。

房地产行业正在走向洗牌和整合，大型房企向超大型房企方向发展，而一些名不见经传的中小房企会加快消失，预计未来二三十个大型房企的市场份额会继续加大，垄断趋势会进一步加强。

有关专家建议，中国楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段，加快企业转型，提高抗风险能力。（责编 启 迪）