当前江苏房地产市场研判及应对

陈晨

一、2014年一季度江苏房地产市场运行特征

2014年1月以来，江苏商品住宅新增供应同比小幅增长，存量规模高位运行，市场销售同比下降，房价涨幅较快回落，全省房地产市场地区分化更加明显，整体呈现下行调整态势，但当前市场尚未出现大幅波动。

新增供应同比小幅增长。1月1日～3月20日，全省商品住宅累计批准预售面积1493万平方米，同比增长4.2%，增幅比2013年一季度回落17.2个百分点，供销比为0.88：1。其中，13个省辖市市区商品住宅累计批准预售面积789平方米，同比增长6.8%，增幅比2013年一季度回落10个百分点，供销比为0.85：1。

市场销售面积同比下降。1月1日～3月20日，全省商品住宅登记销售面积1697万平方米，同比下降19.0%（2013年一季度同比增长89.7%）。其中，13个省辖市市区商品住宅登记销售面积923万平方米，同比下降15.2%（2013年一季度同比增长56.5%）。商品住宅销售同比下降的主要原因：一是市场自身调整因素，从2012年5月份起，江苏商品住房销售持续高位运行，时间已经超过18个月，市场需求得到一定的释放；二是受信贷政策继续收紧、商业银行贷款利率上浮、贷款期限拉长等因素影响；三是因部分城市楼盘降价引发市场预期调整，购房者观望情绪增强。从实际销售水平看，1～2月份全省省辖市市区商品住宅月均登记销售面积为354万平方米，超过2006～2013年月均销售336万平方米的水平，但低于2009年（456万平方米）、2012年（368万平方米）和2013年（438万平方米）全年月均销售水平，总体来看，一季度商品住宅销售仍处于较高规模。

成交价格涨幅总体趋缓。1月1日～3月20日，全省商品住宅成交均价6658元/平方米同比增长3.4%，增幅较上年同期下降了5.2个百分点；与上年全年商品住房成交均价6978元/平方米相比，下降了4.6%，增幅下降了3个百分点。13个省辖市市区商品住宅成交均价7425元/平方米，同比增长2.0%，增幅较去年同期下降8.7个百分点。根据国家统计局对南京、无锡、扬州、徐州4个城市新建住宅价格监测数据分析，从2013年12月开始，新建商品住房销售价格同比、环比增幅都呈现出下降趋势。

二、江苏房地产市场目前存在的隐忧

商品住宅可售房源规模偏大。截至3月20日，全省商品住宅累计可售面积12766万平方米，其中，13个省辖市市区商品住宅累计可售面积6683万平方米，省辖市市区商品住宅存量的去化期约为15.7个月，比去年12月末增加了0.4个月，除南京市商品住宅可售房源去化期约为5个月外，其余12个地级城市均接近或超过一年，其中个别城市将近两年。

房地产市场分化更加明显。一是结构分化，中小套型商品住宅成交活跃，144平方米以上套型相对滞销；新建商品住宅销售势头良好，而商业办公用房销售形势严峻。二是房地产企业分化，市场集中度向央企、品牌上市开发企业积聚，部分中小开发企业发展困难。三是地区分化，大致可分为三种类型：第一类是南京市，商品住宅供应相对不足、库存紧张，商品住宅成交比较活跃，部分楼盘仍然存在排队摇号以及“日光”现象，房价上涨压力较大。但是年初南京市土地市场首场正式拍卖会上推出的4幅住宅用地，少有企业参与竞拍，最终除1幅地块以33.9%的溢价率成交外，其他3幅均以底价成交。与2013年开发企业需经几十轮举牌争夺一幅地块的火爆场面相比，近期土地市场有点冷清。第二类是无锡、常州、泰州、盐城、连云港等城市，可售商品住宅存量较大，已供土地可开发量较大，土地市场比较低迷。第三类是苏州、南通、徐州等市，房地产市场总体比较平稳，但也存在下行压力。

房地产市场风险局部显现。一些城市由于商品住房库存较大，供过于求，房地产企业出现资金偏紧苗头，市场风险逐步显现。如无锡市，目前已有多个在售商品房项目因企业债务纠纷被法院查封，导致资金无法收回，工程处于停建状态，存在“烂尾”风险。为缓解资金压力、降低市场风险，越来越多的开发企业开始采取多种策略拉动销售。有的采取“垫首付”的方式来刺激销量，如央企保利集团针对南京九龙湖、江宁大学城、仙林湖等三个楼盘采取“一成首付”，即买房人只需要支付一成首付款，剩余首付款只需要在半年内补齐即可，这相当于开发商为买房人垫付了部分首付款；有的采取了降价促销策略，但降价促销在目前商品房预售制度框架下，已购房者不能接受尚未拿到房就贬值的事实，容易引起退房、交付等矛盾，有时甚至引发集访或群体性事件，对于地方政府来说维稳压力逐步加大。如常州九龙仓年华里单价降价千元，引起前期业主采取打横幅、对话等方式进行维权行动，甚至出现打砸售楼处的过激行为。泰州市近期退房现象逐步增多，业主通过提出商品房存在质量缺陷、配套不完善等问题，提出退房要求。

企业融资与个人贷款难度加大。面对流动性紧缩，各大银行从风险防范角度或多或少地收紧了房贷并放缓放贷速度，而大部分房企，尤其是中小房企，银行贷款仍然是主要融资来源，众多房地产企业的银行贷款融资进入困难时期。同时，个人购房者也较难获得房贷，不仅是二套房，首套房贷款利率也难有优惠，去年底至今年以来，工、农、中、建等四大国有商业银行均上调了首套房贷款利率至基准利率，近期，甚至还在基准利率基础上上浮5%～10%，一些股份制银行上浮幅度更高，如广发银行上浮20%，平安银行最高上浮30%，而且审批速度较慢，放款时间延长，商业贷款原来放款时间只要1个月左右，目前普遍要2个月，有些城市要在3个月以上。在存量房市场，已经有多家银行对购买首套二手住房的购房者取消了贷款。

市场观望气氛日趋增强。受到当前宏观经济环境、房地产市场走势以及媒体唱衰楼市的影响，购房者对房价下跌的预期有所增强，市场观望气氛加剧。据一些房地产开发企业和中介机构反映，今年以来，到售房现场看房的客流量总体减少，购房者选房购房的时间有所拉长。面对市场下行压力，一些地方政府按照分城、分策调控的思路，对既有房地产市场调控政策也有了适当调整的愿望。2013年7月，盐城市取消商品房房价备案制度，着力促进商品房存量消化；近期，苏州、无锡等地均提出放松限购、限贷政策的需求。endprint

三、宏观经济环境对江苏房地产市场的影响

国民经济稳步发展，需要房地产市场的支撑。2014年是我国深化改革的一年，改革红利的释放和调整回落的风险交织出现。全国整体经济增速放缓，但仍是稳中求进，保持缓慢增长。投资增长存在下行压力，政府投资受资金影响增长乏力，制造业投资因需求不足和产能过剩而投资欲望下降，所以更期待保持房地产市场平稳发展，发挥对宏观经济的支撑作用。

货币政策环境对房地产市场发展不利。从国际看，随着美国和欧洲等发达经济体经济复苏态势明显，美国正逐步退出量化宽松政策，大量国际资本纷纷撤出新兴经济体国家，新兴经济体国家经济不同程度地出现增速放缓现象。从国内看，产业政策和货币政策更注重调结构和发展实体经济，广义货币供应量（M2）增速预计不会超过2013年，按照“用好增量、盘活存量”的要求，商业银行新增贷款不太可能再向房地产开发倾斜，加上银行流动性阶段性短缺和市场利率上升等问题，房地产开发和个人住房贷款将面临资金压力。

国家调控政策对房地产市场存在诸多不确定性因素。一是中央提出要构建房地产市场的长效机制，房地产调控的去行政化将成为未来总体走向，房地产调控思路可能由过去的稳定房价转为调节市场供求关系为主。但是构建长效机制的具体举措和内容尚未明确。二是中央提出加快房地产税立法并适时推进改革。上海市、重庆市开展房产税试点后，扩大试点的呼声已经持续了一年多，但是具体哪些地区开展试点、何时试点、试点税率、税收征收环节尚未明确，房产税立法的时间推进表也未明确。三是推进新型城镇化对房地产市场的影响，随着户籍制度改革，人口向城市尤其是中小城市的转移，将改变房地产市场供求关系。但是农业转移人口的购买力如何，又会对房地产市场产生多大影响，尚难以具体估量。四是不动产统一登记制度的实施、个人住房信息查询、公务员财产公示等对房地产市场的影响程度，也尚待进一步观察。

四、以改革促进江苏房地产市场健康发展

要围绕使市场在资源配置中起决定性作用和习近平总书记在去年中央政治局第十次集体学习会上提出要“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的要求深化改革。

推进保障性安居工程和住房保障体系建设。加快出台住房保障条例，建立适合国情和发展实际的城镇居民最低居住标准和住房保障收入标准，以便更好地落实政府住房保障职责。持续推进保障性安居工程建设，在保障性安居工程建设中，坚持量质并重，更加注重房源合理布局，更加注重设施配套，更加注重品质提升。强化保障性住房分配和管理，建立住房保障对象收入、资产动态联审制度，全面实现保障政策、房源、对象、流程、结果的“五公开”，实现保障房管理权力阳光运行。

加强对房地产市场的分类指导。根据“省级人民政府负总责，城市人民政府抓落实”的要求，进一步深化监测分析工作，加强对房地产市场运行形势的动态追踪，提高房地产市场监测分析的科学性和预见性。健全省、市房地产市场监测分析联动工作机制，省会同各市主管部门联合编制全省和各市房地产市场监测分析报告，共同研判全省及各地房地产市场的走势变化，指出各地房地产市场存在的突出问题，分城、分策提出促进市场平稳健康发展的意见和建议，保持政策的稳定性，减少人为因素造成市场大幅波动。面对当前市场形势，为体现中央关于房地产市场调控分类指导的原则，允许地方政府根据实际情况调整或取消住房限购政策。

健全房地产市场调控机制。一是高度重视住房发展规划和年度计划编制和实施工作。通过编制和实施规划、计划构建土地市场和住房市场联动机制。实现房地产市场供需基本平衡，结构基本合理的调控目标。二是健全国家住房金融政策实施机制。当前，应完善监督考核措施，督促各商业银行严格执行国家住房信贷政策。从长远来看，可借鉴日本“住宅金融公库”的做法，建立国家住房银行，贯彻落实国家住房金融政策。三是改革房地产开发和预（销）售制度，在进一步拓宽房地产开发企业融资渠道的同时，逐步取消现有的预售制度。在解决好税收等利益分配问题的基础上，取消以项目公司进行房地产开发销售的经营模式，以便更好地维护群众利益、防范市场风险。

（作者系江苏省建筑工程管理局副局长）

责任编辑：浩 宇endprint