自贸区人才公寓之争

随着上海自贸区的挂牌成立，区内房产价格波动亦悄然发生，时隔不久，一些房产纠纷也由此浮出水面。就在自贸区成立不足半年之际，一栋位于自贸区内拥有400余间客房的人才公寓成为一起房产纠纷的标的物。

由于涉讼公寓内不仅仍有百余名知名企业员工长期入住，还涉及抵押权、司法查封等诸多错综复杂的事实和法律问题，加上作为出让方的上海百艺珠宝有限公司（以下简称珠宝公司）、担保人和作为受让方的上海某城建动拆迁公司（以下简称动拆迁公司）对究竟是房屋买卖还是借款关系各执一词，这场诉讼甫一开始就注定将会在激烈的冲突中展开。

案件一路从浦东新区法院自贸区法庭上诉至上海市第一中级人民法院。直到2015年新春前不久二审落槌， 涉案房地产转让协议的效力才得以最终确认。

缘起：高端公寓花落谁家

上海百艺人才酒店坐落于外高桥保税区内，建筑面积近2万平方米，有400余套客房。其定位是为高等学历紧缺人才和留学归国学子度身打造的“高端”公寓酒店。然而在经营了一段时间之后，百艺人才酒店的所有人珠宝公司却遇到了资金周转困难。

2013年9月25日，动拆迁公司与珠宝公司签订了一份《房地产转让协议书》，约定：珠宝公司向动拆迁公司转让上述物业，包括该房地产土地使用权范围内的现有所有相关建筑物、构筑物、装修及设施设备，总价款为人民币1.27亿元。权利转移及缴付时间为协议生效后三个月内，由珠宝公司配合动拆迁公司完成该房地产过户交易手续及缴付所有转让标的物。鉴于该房地产项下存在司法查封，由动拆迁公司根据法院执行中的调解协议直接以房地产转让款代珠宝公司向查封法院支付全部执行款，以保证撤销查封及后续交易过户手续顺利进行。双方还就房款的支付方式及各自违约责任作了具体约定。

当日，作为担保人的上海百艺公寓酒店有限公司、某企业发展有限公司和周先生等公司与个人一同向动拆迁公司出具《不可撤销的担保书》，均承诺对上述协议承担不可撤销的连带清偿责任。之后，动拆迁公司按约先后于2013年10月、12月分数次共将5500多万元购房款直接汇至相关法院账户，代偿珠宝公司在相关法院强制执行程序中的债务，以避免系争房地产进入拍卖程序，以及解除司法查封。事实上，这栋此后引发了讼争的公寓，还因珠宝公司向两案外人借款而设有抵押权。

如约支付了5500多万元，眼看约定的时间已过，拆迁公司并没能等来对方履约过户，遂于2014年3月一纸诉状将珠宝公司和全部担保人一并告上了法庭，要求对方兑现约定，办理过户手续、注销抵押并缴付房产，还应承担违约金，当初承诺担保的公司和个人则对所有应付款项承担连带责任。

庭审：是借贷还是买卖？激烈交锋

围绕双方之间究竟属于借款抑或房产转让，珠宝公司算不算违约，一审判决：珠宝公司于判决生效之日起十五日内消除涉案房地产上的抵押权；珠宝公司于抵押权消除后十日内，协助动拆迁公司办理产权过户登记手续，并缴付房屋；动拆迁公司支付珠宝公司购房余款及逾期办理过户手续和缴付房屋的违约金；担保人对珠宝公司的付款义务承担连带责任。然而一审判决后，双方的诉讼“舌战”又继续到二审。

在二审法庭上，珠宝公司和所有担保人众口一词表示之前签订的房地产转让协议书实为借款协议。珠宝公司声称，系争房产在珠宝公司与动拆迁公司签订转让协议前就被珠宝公司因借款而进行了抵押。之后，珠宝公司为避免这处房产被司法拍卖而向动拆迁公司融资，由于无法再度设定抵押权不得已采用了订立买卖合同的方式，实际是以此向对方提供担保。“因此，协议由于未经抵押权人同意而违法，且不可履行，同时违反当事人真实意思表示，故应被认定无效。即使协议有效，珠宝公司也不存在违约，所以无论是珠宝公司还是担保人都不应承担责任。”代理此案的律师在辩论中如是说。

珠宝公司更以一份中介和珠宝公司之间的电话录音来证明转让协议的借款之实。代理律师对此份证据加以说明：“中介是以被上诉人的名义出面的，中介和我们之间的电话录音里谈到的是借款而不是房屋买卖。”

珠宝公司的理由被动拆迁公司一一反驳。“上诉人公司目前强调并非房屋买卖，其实主要是因为标的物房产在自贸区的关系。他们认为酒店升值了，所以一直和我们谈判，愿意出更高的价格由潜在的受让方买下。但我们肯定是不愿意放弃的。”动拆迁公司在法庭上的态度非常坚决。这就是一份正常典型的房屋买卖合同，并且完全能够履行。关于珠宝公司抛出的电话录音证据，动拆迁公司表示，珠宝公司提供的电话录音真实性无法认定，且中介无权代表公司发表意见，证据不具有证明力，转让协议有效，己方有权要求继续履行合同。

案结：法院确认房产转让协议效力

法庭上，以珠宝公司和数位担保人为一方，动拆迁公司为另一方的两大阵营你来我往进行了数度“激战”。合议庭当庭梳理出两大争议焦点。第一，动拆迁公司和珠宝公司签订的房地产转让协议书的法律性质是什么。第二，珠宝公司是否存在违约行为。

在对案件事实进行了充分调查并听取双方诉辩意见的基础上，上海一中院围绕两大焦点作出了终审判决。

关于合同性质，法院认为，根据上诉人珠宝公司与被上诉人动拆迁公司签订的房地产转让协议书，双方就房地产标的物坐落地址、房地产成交价款、房款支付时间、支付方式以及房地产过户、缴房时间、违约责任等合同主要条款作了约定，且也涉及珠宝公司转让房产的原因等内容，符合房屋买卖的合同要件，故可认定双方之间为房屋买卖合同法律关系，系双方当事人真实意思表示，应属有效。基于抵押权人在一审期间函告法院同意抵押物转让以及动拆迁公司同意以购房余款代偿相关债务以实现抵押权涤除，因此这份房地产转让协议继续履行已无法律上的障碍，动拆迁公司要求继续履行的请求，应予支持。

关于违约责任，动拆迁公司已经按照协议书约定向相关法院代付了珠宝公司的执行款5500余万元作为动拆迁公司已付的房款，相应的珠宝公司应根据协议约定在协议书签订生效后三个月内配合动拆迁公司完成过户缴房等义务，珠宝公司未能按照约定条款完成合同义务。而司法查封的解除、抵押权涤除等均为珠宝公司应履行的义务，且在房地产转让协议中有所涉及，珠宝公司同意在协议生效后三个月完成过户缴房，系其对自己义务完成时间的预判，即便有种种原因未能及时完成，因不属于法定事由不能免除应承担的违约责任。遂作出维持原判的终审判决。

至此，这起持续了10个月的自贸区内大标的额房产转让纠纷终于尘埃落定。

编辑：成韵 chengyunpipi@126.comendprint