主题公园投资热的“冷思考”

林华

2017年下半年，中國恒大以25.56亿元的总价包揽江苏句容出让的16幅地块，其中3幅商业用地，13幅住宅用地，将用于开发恒大童世界及相关配套项目。

中国已经进入休闲旅游时代，新一轮主题乐园投资热正在升温，包括万达、恒大、华强方特、长隆、碧桂园、华南城、世贸、佳兆业在内的多家开发商竞相涉足主题公园领域，以实现产业多样化。

然而，有关专家指出，主题公园投资大，运营难度高，回收期长；主题公园还存在盲目开发、恶性竞争、内容单一、经营模式陈旧、设备落后等问题。要治愈主题公园建设“狂热症”，不仅需要理性的投资，更少不了地方政府的总体规划。

开发商逐鹿主题公园

主题公园是一种人造旅游资源。它是以游乐为目标的模拟景观的呈现，其最大特点就是赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内所有的建筑色彩、造型、植被游乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特质和游园的线索。

中国恒大除与江苏句容签订合作协议外，目前已在苏州、镇江、启东、贵阳、长沙等地落户项目，打造的是海洋公园、水上世界等为一体的文化旅游项目。

据称，恒大童世界要求全部游乐项目都在室内，全室内、全天候、全季节的特性保证了孩子们游玩时不受天气和气候影响。365天全年畅玩，真正能够实现“永不落幕”。

在主题公园投资中，不乏开发商身影。据统计，自2013年开始，包括万达、恒大、华强方特、长隆、碧桂园、华南城、世贸、佳兆业在内的多家房企竞相涉足主题公园领域，以实现产业多样化。截至目前，万达集团宣布至2020年将开发15个主题乐园，现阶段武汉、南昌、西双版纳、合肥项目已正式开园，同时也在哈尔滨、南昌、无锡、广州等地相继布局大型室外主题乐园；而华侨城集团打造的欢乐谷也相继落地深圳、北京、上海、成都、武汉、天津、重庆、南京；华强方特则已在芜湖、沈阳、青岛、郑州、厦门、天津等地投资建成十余个主题乐园。

世茂房地产与梦工厂的合作项目落地南京，并将于2020年投入运营，此外还规划在接下来三到五年兴建10个主题公园；2015年12月，碧桂园与大连海昌极地海洋集团也签署了战略合作框架协议，将针对现有项目进行合作开发。

主题公园建设在全国遍地开花。仅在长三角地区，就有包括上海欢乐谷、常州恐龙园、嬉戏谷、芜湖方特欢乐世界、横店影视城等主题公园，同样起家于深圳的欢乐谷、方特欢乐世界等主题公园均已在全国多个城市重点布局。在安徽，已明确的已建、在建及规划的主题公园项目投资额高达数百亿元。

此外，中西部地区也纷纷出台建设主题公园规划。在四川都江堰，有多达六个主题乐园项目落地。

开发商投资意在“圈地”

近年来，楼市调控措施密集出台，步步紧逼的严厉调控意味着中国楼市面临的压力越来越大。由于大多数调控措施均主要指向普通住宅市场，因此，中国房地产业以住宅开发为主的业务和盈利模式已经难以持续。

为了顺应形势的变化、寻找新增盈利点，众多开发商纷纷加快转型，把目光瞄向了主题公园等旅游地产领域。

据称，国务院已经将旅游业作为国家战略性支柱产业，而开发商加速主题公园等旅游地产的发展，源于旅游地产市场的巨大潜力。

有关专家表示，目前开发商借主题公园概念，开发高端度假别墅、豪宅高端公寓等，一些地方政府认为其可拉动当地经济增长、人口就业等，所以就出现了企业将主题公园和房地产开发相结合的模式。

一份研究咨询机构报告显示，由于国内楼市的种种限制措施，在国内开发商百强中，约三分之一已经涉猎旅游地产，包括万科和万达这两大巨头。

不少开发商拿下的主题公园项目都是一些“巨无霸”地块，如果纯粹发展主题公园项目，对开发商而言是难以成功的。所以更多的房地产企业还是将主题公园项目、商业项目与住宅三大块结合在一起联合发展，开发商做住宅或是商业地产可以说是得心应手，可用住宅或商业来弥补主题公园上面的亏损。

有关专家表示，主题公园的地价普遍非常低，有的地价甚至接近零，开发商所付出的只是建安费用以及游乐项目引进等费用。主题公园只是一种表面现象，实则以建设主题公园之名行“圈地”之实，因此，主题公园项目建设还有不少问题。

为了防止各地盲目建设，自2011年8月5日起到国家新的关于主题公园具体举措出台前，各地一律不得批准新的主题公园项目。通知指出，已办理审批手续但尚未动工建设的项目，也不得开工建设。业内人士表示，这一通知出台，主要是因为大多数主题公园都存在巨额亏损的情况，同时，大幅地块的出让已成为开发商低价拿地的幌子。

主题公园投资有风险

近年来，各地主题公园开发在数量上发展很快，总体规模很大，但除了为数不多的主题公园外，单体项目盈利能力普遍较弱。据知情人士透露，目前中国有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态、20%持平，仅有10%左右盈利，三分之二以上无法收回投资。

主题公园投资热，并不能掩盖许多项目惨淡的经营状况。那么，主题公园发展症结到底在哪里？

有关专家指出，主题公园都有生命周期性，游客人数在开业头几年达到某一峰值后就很难再次超越，并逐渐走下坡路。延长主题公园的生命周期是主题公园经营必须要逾越的难关。

目前，国内有相当数量主题公园是由纯观光性的静态人造景观组成的，园内参与性娱乐项目少，游客看过一次后大多不愿重复游览，因此主题公园重游率较低，公园的旺盛期较短。随着竞争的加剧，主题公园的旺盛期还有逐渐缩短之势。

其次，经营理念急功近利。前期规划的不完善，导致主题公园缺乏文化的积淀，没有一个明确的主题，项目繁多，但无精品，只是对国内或国际上著名的主题公园的照搬，重复建设严重，许多公司与当地的旅游习惯和文化乃至中国的文化相差甚远。

再有，虽然主题公园市场空间巨大，但中国的主题公园运营尚未形成成熟的盈利模式。仅仅依靠门票收入并不足以支撑主题公园的运营，一些经营者们采取了用地产开发反哺主题公园运营的模式。

其内在逻辑是由文化旅游业务带动配套地产溢价，再利用配套地产开发资金回流反哺文化旅游业务。其中，与主题公园相配套的房地产开发是盈利的关键。

但开发商以主题公园的名义大张旗鼓地开发地产，这本身就是不尊重行业发展规律。

分析人士表示，中国主题公园产业还存在不少问题，要想健康发展，就必须全面考量，挖掘出最深的文化内涵。同时，还需走出收入结构单一的模式，努力丰富收入来源，将门票收入变成次要收入，其他附带产品的收入逐渐成为重要来源。国外实践经验证明，主题公园发展商与媒体影视企业、玩具商、成衣商合作开发销售有关主题人物的系列产品，不仅可以提高主题公园的重游率，而且可以给发展商带来丰厚利润回报。

事实上，世界乐园给了中国经营主题公园很好的启示，如何将本土资源加以整合，在创意文化上形成有效的产业链，主题公园更应该思考如何通过不断更新的文化项目，将自己与丰富的本土文化联系起来。只有如此，才能形成有中国特色的主题公园文化！（责编 梁 悦）